探盘归来｜第29期 文｜林谨言
2020年，郑州的三环到四环间已经不再是郑州市场的绝对主角。今年，郑州主城改善扎堆爆发，主城区已经重回C位。
之前我们帮大家盘了下中原区今年新入市的改善盘。今天我们将视线移向经开。
近期，经开老城区新盘扎堆入市。笔者近日实探经开老城区，暗潮汹涌下郑州市场已然生变。
经开区战场打响
首先，让我们梦回硝烟弥漫的1月。
1月8日，经开区老城区的24、25、26号地迎来集中竞拍出让，这次土拍集结了包括保利、招商、碧桂园、中海等多家一线房企和绿都和建业等本地知名房企。
在历经20多轮的激烈竞争后，最终被华润和保利两家央企熔断价成交。
从位置来看，华润置地凯旋门和保利天汇这两个项目所在的位置都很优越。
南边就是郑州的标志之一中原福塔。西边是郑州老牌景区世纪欢乐园，改造后会变成免费向开放的城市公园。
经开老城区的配套自然不必说，交通、教育、商业都很完善。
这三宗地较后熔断价成交，华润和保利的这两个项目可以说是自带光环入场。
延陇海路向西，是绿城诚园。
绿城诚园所属地块在2012年即被河南长实置业有限拿下，西侧被长盛广场与海馨苑的地块分割，地块比较狭长。长盛广场属于富士康的定向公寓开发。
据笔者了解，华润置地凯旋门、保利天汇和绿城诚园三盘或将在下月开盘。
如今三盘扎堆集中入市，谁更香？
老经开置业，谁更香？
首先比较下三个项目的基本信息。
项目信息，具体以售楼部为准
从居住环境上来看，保利天汇和华润置地凯旋门相对比较纯粹。保利天汇一期为24号地块，一期有10栋住宅，2T4户，一所小学，住宅为2T4户。首开4#、6#、7#。8#西侧为幼儿园。附近有十八里河和七里河。
保利天汇项目示意图
华润置地凯旋门规划有25-27F纯高层，容积率2.99，绿地率32%。
华润置地凯旋门沙盘
总的来说，在主城区，保利天汇和华润置地凯旋门的容积率都相对较低，且临近十八里河和七里河两河，在居住体验感上比较不错。
和另两个项目相比，绿城诚园的容积率相对偏高，且物业类型比较复杂，包含公寓，商业以及住宅等多种业态。居住氛围会稍微差一些。此外项目东侧是富士康，西侧为富士康公寓，交通和居住环境上难免会受到一些影响。
从项目到地铁的距离来看。保利天汇和华润置地凯旋门临近地铁5号线中原福塔站，依托地块优势，保利天汇距离地铁距离比华润置地凯旋门近一些。据置业顾问介绍，绿城诚园距离5号线陇海路站大概要5-10分钟左右。
郑州市场真的变了！
其实比起经开区的三个新盘项目，笔者更想和大家唠一唠从这三个项目中反映出的郑州市场的变化。
早两年前，2017年 经开区碧桂园天玺精装就已经卖到了2.2w-2.3w。如今华润置地凯旋门、保利天汇和绿城诚园毛坯预期售价在1.8-2w之间，这意味着，经开区的房价仍停滞在去年、前年的水准，几乎两三年房价未涨。
这说明市场下行趋势下，经开区被炒作的泡沫正在慢慢挤出，如今价格回到正常轨道。
除了价格外，在走访项目的过程中，笔者从置业顾问那了解到，目前华润置地凯旋城项目支持组合贷。
疫情以来，郑州市面上组合贷身影频现。通过组合贷以提升项目竞争力意味着在郑州目前的市场行情下，即使是央企也难免有压力。
不过对于购房者来说，虽然公积金商业组合贷款的申请较麻烦，但不得不说力还是很足的。
另外，笔者走访发现，三个项目“不约而同”的在装修标准上做了“减”。
此前有消息传出绿城诚园的预计售价约在23000元/㎡，其中包含4000元/㎡的精装标准。如今笔者了解到 ，经开区这三个项目都放弃了精装溢价，大幅度降低装修标或者毛坯入市。
年初拍的地块须成品房交付，但是较高的装修标势必会降低价格优势。开发商为了争夺市场不得不降低装修标准，应付成品房验收，而又维持较低的价格。这也可以说是对市场环境的一种妥协。
较后的话
如今两三年过去了，经开区仍旧是那个经开。
在价格方面，经开区的房价水平相当于两年未涨。项目放弃精装溢价、允许组合贷似乎也透漏着郑州市场的“不景气”。
在经历了暴涨、地皇频出后，如今老经开泡沫被挤出，价格慢慢回归正常。
与此同时，在一方面，我们也看到，政策调控有效按住了上涨的房价，降低了购房者的置业门槛。
对于楼市来说，房价不涨就是跌。如今在主城区土地少有的情况下，回归主城的机会并不多。
即将开盘的经开区三个项目给了想要置业主城区的购房者和改善群体提供了的可能性，价格也比较友好。想要回归主城区的购房者可以亲自去售楼部看看。
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